Regularización · tecnicas habilitantes alternativas
¿Qué son las técnicas habilitantes alternativas?
Es un régimen nuevo que permite habilitar ciertas obras con declaración jurada, en vez de pedir permiso previo a la Dirección de Obras.
Lo creó el DS 10 de 2025 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que agregó el Capítulo 6 al Título I de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
No reemplaza al permiso. Corre en paralelo, y solo para casos acotados.
¿Qué significa “habilitante”?
Que es el acto que autoriza a construir.
Hasta ahora ese acto era uno solo: el permiso de edificación. Pedías, esperabas la revisión de la Dirección de Obras Municipales, y con el permiso otorgado podías levantar la obra. Los plazos de esa vía los fijó la Ley 21.718.
El DS 10 de 2025 agrega una segunda vía. En lugar del permiso previo, el propietario y el profesional competente presentan una declaración jurada, y la obra queda habilitada desde ese momento.
De ahí el nombre: es una técnica alternativa para habilitar la misma obra.
¿Cómo funciona la vía de la declaración jurada?
En dos actos, no en uno.
Primero se presenta una declaración jurada de inicio de obras. Con eso la obra queda habilitada y puede comenzar.
Al terminar, se presenta una declaración jurada de término de ejecución. Ese segundo acto es el equivalente de la recepción definitiva dentro de este régimen del DS 10 de 2025.
Si el proyecto cambia durante la ejecución, hay una declaración de modificación entre medio. El trámite concreto está en cómo se presenta una declaración jurada ante la DOM.
Lo importante es el orden: los dos actos están amarrados. No existe declaración de término sin declaración de inicio previa.
¿Sirve para regularizar lo que ya construí?
No. Y es la confusión más frecuente sobre este régimen.
Los dos actos del DS 10 de 2025 parten antes de construir. Si su obra ya está levantada y nunca hubo declaración de inicio, no hay declaración de término posible.
Para lo ya construido sin permiso, la vía sigue siendo la Ley 20.898 o la regularización ordinaria.
Hay fuentes chilenas afirmando lo contrario. Está desarrollado en puedo usar la declaración jurada del DS 10 para regularizar mi ampliación.
¿Qué obras alcanza?
Menos de las que el nombre sugiere.
El DS 10 de 2025 exige requisitos copulativos: hay que cumplirlos todos a la vez, no basta con uno. Y para vivienda los casos que habilita son estrechos:
Obra nueva con cargo al subsidio del DS 10 de 2015, en la tipología Construcción en Sitio del Residente. Obra nueva en área rural con uso de suelo de actividades productivas o infraestructura, y solo para porterías, oficinas, casa del cuidador, comedores, casinos, servicios higiénicos y similares, siempre que la superficie edificada total no exceda los 100 m². Ampliación como obra menor, con ese mismo subsidio. Ampliaciones de vivienda social y progresiva. Alteraciones, reparaciones y demoliciones. Y piscinas privadas ubicadas a 1,5 metros o menos del deslinde con predios vecinos.
Un propietario particular que quiere ampliar su casa no califica, salvo que tenga ese subsidio. El listado completo está en qué obras puedo habilitar con declaración jurada.
¿Hay terrenos donde no aplica?
Sí, y las exclusiones son amplias.
El régimen del DS 10 de 2025 no alcanza a bienes de utilidad pública, áreas de riesgo, franjas o radios de restricción, zonas de protección de valor natural o patrimonial, ni inmuebles con protección patrimonial.
Una parcela rural puede caer en varias de esas categorías al mismo tiempo, y eso conviene mirarlo antes de comprar: el aviso con que te vendieron la parcela puede ser prueba en contra del proyecto. Qué queda fuera está detallado en qué obras NO pueden usar declaración jurada.
¿Por qué hay dos DS 10 distintos?
Son normas diferentes y se confunden seguido.
El DS 10 de 2015 es el subsidio de Habitabilidad Rural del MINVU. El DS 10 de 2025 es este régimen de declaraciones juradas.
Y se cruzan: uno de los casos en que la declaración jurada habilita vivienda es justamente cuando la obra se financia con el subsidio del DS 10 de 2015. Por eso aparecen juntos en los textos, y por eso vale la pena tener claro cuál es cuál. La diferencia está desarrollada en cuál es la diferencia entre el DS 10 de 2015 y el DS 10 de 2025.
¿Y si construyo sin permiso ni declaración?
El DS 10 de 2025 endureció ese escenario.
Reescribió el artículo 146 de la LGUC. Ahora el Director de Obras ordenará la paralización inmediata de las obras cuando compruebe que se están ejecutando sin el permiso o declaración correspondiente.
Antes la causal hablaba solo del permiso. El régimen nuevo no abrió una puerta: cerró la que quedaba entreabierta. Qué pasa en la práctica está en pueden paralizar mi obra si la construyo sin permiso ni declaración.
¿Desde cuándo rige?
Ya rige. El artículo tercero transitorio del DS 10 de 2025 condicionó la entrada en vigor de las enmiendas a los artículos 119 bis, 144 bis, 145 y 146 de la LGUC a que antes se publicara la modificación de la OGUC — y esa modificación está publicada: la OGUC vigente desde el 22 de junio de 2026 incorpora el Capítulo 6 del Título I, «Técnicas habilitantes alternativas a la autorización o permiso», artículos 1.6.1 y siguientes. La LGUC en vigor, por su parte, ya contiene el artículo 144 bis.
Aun así, conviene confirmar el criterio con la Dirección de Obras de tu comuna antes de presentar nada: el régimen es nuevo y la práctica municipal recién se está asentando.
Qué hacer ahora
Revisa primero si su caso está en la lista de obras que el régimen del DS 10 de 2025 alcanza. Si no tiene subsidio del DS 10 de 2015 y quiere ampliar su casa, esta vía no es la tuya.
Verifica en qué zona está su predio. Las exclusiones del DS 10 de 2025 son amplias y una parcela rural puede caer en más de una.
Y si su obra ya está construida, esta no es la vía. Ahí lo que corresponde es la Ley 20.898 o la regularización ordinaria.
Verificado el 20 de agosto de 2026 contra el texto del DS 10 de 2025 publicado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la Ley 21.718 y la Ley 21.826.
Verificado al · revisión anual · DS 10/2025 · Ley 21.718 · Ley 21.826 · OGUC